西哈努克烂尾楼：敢问路在何方？

孙英龙：西哈努克城，是柬埔寨首屈一指的旅游度假中心和新产业经济中心城市，也是柬埔寨这个国家最具国际知名度的城市，甚至是东南亚地区最具活力的城市之一。然而，这座原本应该朝气蓬勃的城市如今遍布着数百栋烂尾楼，成为这座城市经济发展和城市规划的一大难题。

西哈努克城的烂尾楼随处可见这些烂尾楼之烂，不仅体现在现状难以收拾和无法盘活，更体现在土地方和投资者各自的心态与不合理诉求、甚至是对这座原本美丽清秀的滨海小城总体城市规划的灾难性破坏。西哈努克的烂尾楼们如何谋求破局、寻求一条切实可行的出路，是对柬政府施政能力以及对投资者群如何把握和扭转市场困局的一场大考。作为一名曾从事过多年产业投资的产经媒体人，本人经历和参与过中国民营市场经济发展的大半过程。我们姑且用老中医的问诊方式为西哈努克的烂尾楼把一把脉。望——当我们驱车进入这座原本应该美丽清秀的滨海小城，首先映入眼帘的，不是富有东南亚风情的建筑和街区，而是密密麻麻分布在这座城市各个区域的烂尾工程。而且这些烂尾楼的背后大都隐藏着土地方和投资方之间的深层次分歧，使得问题的解决变得更为复杂。当前，烂尾楼业主群体的心态和做法令人忧心。而且众多业主已经表现出病急乱投医的迹象，试图通过要求土地方免租、政府免除各种费用等方式来应对困境和延续“生命”。然而，这种简单粗暴且缺乏合理基础的做法与期待既不切实际又难以从根本上解决问题。此类想法和做法不但无法从根本上解决烂尾楼当前面临的问题，反而可能加剧矛盾与困境、甚至激化土地方、投资方和工程各方更为尖锐的矛盾。闻——笔者在过去差不多一年里，接触了几个比较有代表性的西哈努克烂尾项目的当事人。通过对当事者和各界人士的了解得知，西哈努克烂尾楼形成背后的深层次原因，是众多投资者在对这个城市乃至整个柬埔寨的产业和社会秩序发展的严重误判、对自身把握（非）市场发展机遇的严重高估、更是对投资伦理的极度无知。曾经，西哈努克城经历了一段短暂而（虚假）繁荣的（假象）黄金时期，吸引了大量房地产投资者的涌入。然而，任何领域投资的最大风险并不是来源于市场，而是来源于行业本身规范水平的监管和法律层面的监管。曾经那个特殊时期呈现出来的巨大的非市场因素的发展机遇，让一些对市场和产业发展趋势严重缺少客观认知的投资者盲目入局，导致了今天这场难以收拾的烂局——随着（特殊）市场需求的变化和政策监管环境的颠覆性波动，让几乎超过大半的项目陷入了烂尾的困境与僵局，既让投资者们蒙受了巨大的经济损失，也让西哈努克这座原本美丽的滨海小城在城市规划方面遭受了无法逆转的伤害（巨量的违反规划原则的建筑因没人买单不可能被拆除）。问和切——通过进一步对烂尾项目当事群体的了解，和各路媒体播报出来关于烂尾楼林林总总解决方案的解读。其中有租赁模式下工程投资方要求土地方免除租金缓解资金压力的、有土地自有开发者寄希望于政府层面免除各项费用甚至是政府投资纾困的。这期间，柬政府也积极调研并推出过系列所谓的措施，诸如购置10万美元可发放3年特别签证、首相带领勋爵团（在柬埔寨勋爵既代表社会地位又象征着财力）考察之类，这些做法无异于隔靴搔痒。通过各路旅游服务公司申办一张工作签证的费用约为300美元，加上一张劳工证的办理费用180美元。试问，有多少人会为了3年的工作签证和劳工证总计不超过1500美元的成本去花10万美元购置尚不知何时才能变现的烂尾房产？柬埔寨勋爵们大部分也缺少对产业和经济发展的认知，尤其是房地产业在柬埔寨的发展机会本身也是个伪命题，所以基本到最后都没了结果。方药——通过对市场、产业、投资者和经营者群体的全面梳理，并不难得出一个结论：在这样的背景和市场现状下，如何在产业积极发展的浪潮中谋求突破，才是西哈努克烂尾楼们的唯一出路。地缘政治为柬埔寨这个国家的产业稳健发展和经济向好发展提供了难得的机遇，同时也为烂尾楼们的峰回路转创造了众多有利条件。有一个现实，就是近年来柬埔寨政府通过一系列措施吸引了大量的外资，推动了部分产业快速发展和经济的持续增长。作为柬国的新经济中心，西哈努克必将受益于这一发展势头。尤其是2019年8月后西哈努克在城市基础设施方面进行的巨大升级，为这座滨海旅游度假城市把握接下来旅游产业的大发展机遇构建了非常坚实的基础。因此，烂尾楼们的投资者如果能够紧密围绕产业发展大趋势，积极主动地寻求跨产业跨领域的融合，寻求更多的合作，在这场大发展的浪潮中找到新的出路指日可待。通过积极把握这些机遇，在产业发展过程中谋求突破困局，或许是烂尾楼增加活力的少有出路。旅游产业被视为柬埔寨未来发展最为核心的产业，也为烂尾楼们带来了新的生机。随着旅游业的蓬勃发展，国际游客涌入的规模和速度迅猛增长，这对于酒店、商业中心等场所的需求也会呈现大幅的增长。因此，如果烂尾楼业主们能够把握这一机遇，将其重新改造成为能够符合旅游业发展需求的场景，就有可能实现僵局的突破、实现经济价值的最大化。然而，要想实现这一目标，烂尾楼项目的土地方和投资方等业主必须摒弃原有的错误思维，不要再沉湎于强占、独占、排挤等错误想法，而应该以更加开放和包容的心态，与各方共同探讨和寻求解决方案，共同推动烂尾楼问题的解决。总而言之，只有共同在产业发展的浪潮中谋求突破，搭上柬埔寨旅游产业乃至整个国家经济发展的快车，才是烂尾楼们唯一正确的出路。烂尾楼问题的解决需要政府、土地方、投资人、城市管理者和产业界各方的共同努力，化解过去的矛盾和误解、摒弃不切实际的诉求，才能实现各方共同期待。在不久的未来，作为全面服务于柬埔寨产业和经济发展的唯一产经媒体平台与资源中心，我们计划召集和邀请烂尾项目的投资者、业主以及旅游业、专业资本等产业界人士举办一场务实求真的烂尾楼发展论坛，举办一场专家会诊，为烂尾楼们开出并提供几剂猛药。其实，求真、务实、谅解、互信，烂尾楼实现突破的路，就在脚下！

作者：孙英龙

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